Loi anti-squat du 27 juillet 2023 :
ce qui a changé pour les propriétaires
Des peines triplées et une procédure d'évacuation raccourcie. Mais aussi des conditions strictes, et une réalité qui n'a pas changé : rien n'est instantané.
💡 En résumé
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a porté les peines pour introduction et maintien dans le domicile d'autrui à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, contre 1 an et 15 000 € auparavant, et a élargi la procédure administrative accéléréed'évacuation. Concrètement : après dépôt de plainte, constat d'occupation et preuve de propriété, le préfet doit statuer sous 48 heureset la mise en demeure fixe un délai d'au moins 24 heures pour un domicile squatté. Les squatteurs ne bénéficient pas de la trêve hivernale. Deux limites demeurent : un locataire en impayé n'est pas un squatteur et reste protégé, et aucune procédure n'est immédiate — la prévention physique d'un logement vacant reste le seul dispositif qui agit avant l'intrusion.
Ce que la loi a durci
Jusqu'en 2023, l'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte étaient punis d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende. La loi du 27 juillet 2023 a triplé ce quantum : 3 ans et 45 000 €. Elle a également créé une infraction distincte visant l'occupation d'un local à usage d'habitation qui n'est pas le domicile de quelqu'un — le cas typique d'un logement vacant entre deux locations, d'un bien en succession ou d'une résidence secondaire.
Ce point est important pour les bailleurs et les gestionnaires de patrimoine de l'étang de Berre : avant 2023, un logement vide qui n'était le domicile de personne se trouvait dans une zone grise. Ce n'est plus le cas.
La procédure accélérée, étape par étape
Déposer plainte immédiatement
Le dépôt de plainte au commissariat ou en gendarmerie est le point de départ de toute la procédure. Sans plainte, ni la voie accélérée ni la voie judiciaire ne peuvent avancer.
Faire constater l'occupation
Un commissaire de justice (ex-huissier) établit le constat d'occupation illicite. Ce document identifie les occupants et date l'intrusion : il conditionne la suite.
Prouver que le logement est le vôtre
Titre de propriété, taxe foncière, factures, attestations de voisinage. Si vous ne pouvez plus accéder au logement, le préfet dispose de 72 heures pour demander à l'administration fiscale à qui appartient le bien.
Saisir le préfet
Le préfet doit statuer dans les 48 heures suivant la réception de la demande. S'il accepte, il met les occupants en demeure de quitter les lieux.
Évacuation forcée
La mise en demeure fixe un délai d'exécution d'au moins 24 heures lorsqu'il s'agit d'un domicile squatté, d'au moins 7 jours dans les autres cas. Passé ce délai, l'évacuation est exécutée avec le concours de la force publique.
Les deux erreurs qui coûtent le plus cher
Reprendre son bien soi-même.Changer la serrure en l'absence des occupants, couper l'eau ou l'électricité, faire pression : ces réflexes compréhensibles sont illégaux et retournent la situation contre le propriétaire. L'expulsion ne peut être exécutée que sur décision administrative ou judiciaire. En tant que serruriers, nous refusons systématiquement d'intervenir sur un logement occupé sans décision : c'est la règle, et c'est aussi votre protection.
Confondre squatteur et locataire défaillant.Un occupant entré légalement avec un bail reste un locataire, même s'il ne paie plus. La procédure accélérée ne le concerne pas : il faut passer par le juge, et il bénéficie de la trêve hivernale. Engager la mauvaise procédure fait perdre des semaines.
Ce que la loi ne règle pas : le délai avant l'intrusion
Même dans le meilleur des cas, la procédure suppose de découvrir l'occupation, de déposer plainte, de faire établir un constat et de constituer un dossier. Pour un propriétaire qui habite loin de son bien — cas fréquent des résidences secondaires du pourtour de l'étang de Berre — plusieurs semaines peuvent s'écouler avant même la découverte.
C'est pourquoi la réponse la plus efficace reste physique et antérieure : rendre le logement inaccessible. Une porte anti-squat en acier, posée sur un logement vide entre deux locations, pendant des travaux ou avant une vente, dissuade avant qu'une procédure ne devienne nécessaire. Elle s'achète (350 à 600 € HT) ou se loue au mois (150 à 300 € HT), pose et dépose comprises. Voir aussi la marche à suivre face à un squatteur et ce que la trêve hivernale protège réellement.
Questions fréquentes
Quelles sont les peines encourues pour squat depuis la loi de 2023 ?
La loi du 27 juillet 2023 a porté les peines pour l'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, contre 1 an et 15 000 € auparavant. Elle a aussi créé une infraction visant l'occupation d'un local à usage d'habitation qui n'est pas un domicile.
Combien de temps faut-il pour faire évacuer un squat ?
Par la voie administrative accélérée, le préfet doit statuer dans les 48 heures suivant la demande, et la mise en demeure fixe un délai d'au moins 24 heures pour un domicile squatté. En pratique, l'évacuation peut donc intervenir en quelques jours si le dossier est complet. À défaut, la voie judiciaire classique prend plusieurs semaines à plusieurs mois.
Puis-je expulser moi-même des squatteurs ?
Non. Toute expulsion par la force est interdite et vous expose à des poursuites, même si vous êtes le propriétaire. Vous ne pouvez pas non plus couper l'eau ou l'électricité pour forcer le départ. Seule une décision administrative ou judiciaire, exécutée par un commissaire de justice avec le concours de la force publique, permet l'évacuation.
Le squatteur bénéficie-t-il de la trêve hivernale ?
Non. La trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, ne s'applique pas aux personnes entrées dans le logement par voie de fait — effraction, manœuvre, menace ou violence. Leur évacuation forcée peut avoir lieu toute l'année. Un locataire en impayé, lui, reste protégé par la trêve.
Un locataire qui ne paie plus est-il un squatteur ?
Non, et la distinction est décisive. Un locataire entré légalement avec un bail reste un locataire même s'il cesse de payer : il relève de la procédure judiciaire d'expulsion et bénéficie de la trêve hivernale. La procédure accélérée anti-squat ne le concerne pas.
Comment éviter le squat d'un logement vacant ?
La prévention reste la seule solution réellement efficace, car aucune procédure n'est instantanée. Porte anti-squat en acier, panneaux de fenêtres, relevé de compteurs, passages réguliers et signalement aux voisins : un logement visiblement surveillé et physiquement inaccessible n'est pas choisi.
Cet article présente le cadre général en vigueur et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation précise, consultez un avocat ou un commissaire de justice.
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